Genug Vergnügt!

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© Klaus Grupp (Universität des Saarlandes) und Ulrich Stelkens (Deutsche Universität für Verwaltungswissenschaften Speyer)

mit freundlicher Unterstützung der jurmatiX GbR, Ottweiler

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Die historische Innenstadt Saarheims war lange Zeit ein reizvoller Rahmen für das Bummeln, Schauen, Einkaufen und Genießen. Mehr als 800 Parkplätze in der Innenstadt und viele attraktive Geschäfte in der Fußgängerzone zwischen Erich-Schultheiß-Platz und Rathausplatz sorgten für ungestörtes Einkaufsvergnügen und der leistungsfähige Saarheimer Einzelhandel ist auch für das Umland rechts und links des Quierbachs von besonderer Attraktivität. Das gilt nicht nur für die vielen Fachgeschäfte und Dienstleistungsunternehmen entlang der Nassauer Straße, eine der wichtigsten Achsen der Stadt, sondern auch für viele der angrenzenden Straßenzüge, die zu den ältesten Geschäftsstraßen Saarheims gehören und ebenfalls ein reichhaltiges Angebot aufweisen. Bis heute besteht für die Saarheimer Altstadt jedoch (noch) kein Bebauungsplan, so dass sich dort die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben grundsätzlich nach § 34 BauGB richtet. Insgesamt ist das Gebiet als Kerngebiet nach § 7 BauNVO zu charakterisieren. Daher richtet sich die Art der zulässigen Nutzungen in der Saarheimer Altstadt  nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 7 BauNVO. Nach § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO sind in diesem Gebiet daher insbesondere auch "Vergnügungsstätten" zulässig.

Der Oberbürgermeister der Stadt Saarheim, Oskar Obenauf, ebenso wie die Mehrheit der Mitglieder des Saarheimer Stadtrats machen sich jedoch zunehmend Sorgen um die städtebauliche Entwicklung in der Saarheimer Altstadt. Bei unveränderter Rechtslage könne sich dort ein sog. "Trading-Down-Effekt" einstellen. Dies bedeutet, dass sich die Struktur des Einzelhandels in einer Weise verändert, dass traditionelle Geschäfte zunehmend durch Vergnügungsstätten wie Spielhallen, Diskotheken oder auch dem Erotikgewerbe zugewandte Einrichtungen verdrängt werden. Dies entsteht häufig dadurch, dass mit derartigen Geschäftsmodellen ein verhältnismäßig hoher Gewinn erzielt werden kann, so dass die Geschäftsinhaber daher häufig in der Lage sind, höhere Mietpreise zu bezahlen, was zu einer Verdrängung "traditioneller" Ladengeschäfte führen kann. Bereits aufgrund ihrer äußeren Aufmachung (z. B. durch Verklebung der Schaufenster), aber auch aufgrund der von ihnen angezogenen Kunden führt eine vermehrte Ansiedlung derartiger Nutzungen darüber hinaus zu einer Absenkung des Niveaus des Stadtbildes in dem jeweiligen Gebiet. Tatsächlich gibt es erste Anzeichen einer solchen Entwicklung in der Nassauer Straße: Hier haben sich bereits die Diskothek "Arcade" und zwei Spielhallen in Ladengeschäften angesiedelt, in denen früher Einzelhandelsgeschäfte betrieben worden waren.

Daher - aber auch aus anderen Gründen - hat der Stadtrat von Saarheim schon Anfang 2016 einen Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans "Saarheimer Altstadt" gefasst und ordnungsgemäß bekanntgegeben. Dieser Bebauungsplan soll das oben beschriebene Gebiet "Saarheimer Altstadt" umfassen und aus dem insoweit bestehenden Flächennutzungsplan für die Stadt Saarheim heraus entwickelt werden. Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung soll zwar ein Kerngebiet ausgewiesen werden, jedoch sollen entsprechend § 1 Abs. 5 BauNVO für die gesamte Nassauer Straße Vergnügungsstätten ausgeschlossen werden. Als Planungsziele werden daher u. a. die Sicherung der Saarheimer Altstadt als zentrales "Einkaufszentrum" der überwiegenden Bevölkerung der Stadt Saarheim und ihrer Umgebung, die Wahrung und Aufwertung der Umsatzmöglichkeiten des Einzelhandels sowie die Sicherung der Attraktivität der Innenstadt für Bewohner und Besucher benannt.

Von diesem Planaufstellungsbeschluss hat auch das Ehepaar Friederike und Meinhard Jacoby erfahren. Sie sind Miteigentümer eines in der Nassauer Straße gelegenen Grundstücks, auf dem sich ein Gebäude befindet, das sich nach ihrer Ansicht sehr gut zu einem "Vintage-Activity-Café" umbauen ließe, in dem man - auf zwei Etagen verteilt - mehrere Dartscheiben, 15 Billard-Tische, sowie Tischfußballtische und Flipper zum kostenpflichtigen Spielen für die Gäste aufstellen möchte, denen man zudem sowohl alkoholische als auch nicht-alkoholische Getränke zur Erfrischung anbieten möchte. Insgesamt wäre das Vorhaben für etwa 60 Gastplätze dimensioniert. Um sich vor den von ihnen befürchteten Änderungen der Rechtslage nach Inkrafttreten des Bebauungsplans zum Nachteil ihres Vorhabens zu wappnen und um seine Zulässigkeit klären zu lassen, bevor weitere umfangreiche Planungen in Auftrag gegeben werden, beantragten sie daher am 15. Februar 2016 beim zuständigen Landrat des Saarpfalz-Kreises als unterer Bauaufsichtsbehörde einen Bauvorbescheid nach § 76 Satz 1 LBO über die planungsrechtliche Zulässigkeit des Umbaus hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung. Als Bauherrin und Bauherr waren in dem Antrag beide Eheleute angegeben und der Antrag war auch von ihnen beiden unterschrieben worden.

Dieser Antrag wurde jedoch zunächst von dem insoweit zuständigen Leiter der Außenstelle Saarheim der Unteren Bauaufsichtsbehörde des Saarpfalz-Kreises, Gunter Grossklos, nicht bearbeitet, weil er erst die Ergebnisse der Planungen der Stadt Saarheim für die Saarheimer Altstadt abwarten wollte und ihm bekannt war, dass weitere Vergnügungsstätten in dem Gebiet unerwünscht sind. Tatsächlich hatte der Oberbürgermeister der Stadt Saarheim unmittelbar nach der Beschlussfassung über die Aufstellung eines Bebauungsplans "Saarheimer Altstadt" Grosskloss gebeten, Bauanträge und Bauvoranfragen für die Errichtung von Vergnügungsstätten in der Saarheimer Altstadt bis auf weiteres "auf Eis zu legen". Erst im Dezember 2017, nachdem sich die Eheleute Jacoby mehrfach über die Nicht-Bearbeitung ihres Antrags beschwert hatten, gab Grosskloss daher den Antrag der Stadt Saarheim nach § 76 Satz 2 i. V. mit  § 70 Abs. 2 Satz 1 LBO zur Kenntnis, nachdem er festgestellt hat, dass für eine positive Bescheidung des Bauantrags auch das Einvernehmen der Stadt Saarheim nach § 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB erforderlich ist. Das Einvernehmen wurde dann im Januar 2018 von der Stadt Saarheim mit der Begründung verweigert, das beabsichtige Vorhaben sei tatsächlich nicht mit den beabsichtigten Planungen für die Saarheimer Altstadt vereinbar und daher unerwünscht.

Daraufhin lehnte der Landrat des Saarpfalz-Kreises untere Bauaufsichtsbehörde den Antrag der Eheleute Jacoby durch einen an beide Eheleute adressierten, formell ordnungsgemäßen und mit einer Rechtsbehelfsbelehrung versehenen Bescheid vom 22. Februar 2018 mit der Begründung ab, die Nassauer Straße in Saarheim solle nach den Vorstellungen der Stadt Saarheim künftig von Vergnügungsstätten freigehalten werden, so dass eine Stattgabe des Antrags die Planungsabsichten der Stadt torpedieren würde. Der Bescheid wurde per Post an die Eheleute verschickt und am 23. Februar 2018 in den von den Eheleuten gemeinsam genutzten Hausbriefkasten geworfen.

Da sich Meinhard Jacoby zu diesem Zeitpunkt auf Kur befand und für Friederike Jacoby nur umständlich erreichbar war, unternahm sie zunächst nichts, legte dann aber am 20. April 2018 formgerecht Widerspruch gegen die Ablehnung ihres Antrags ein. Dieser ist vom Kreisrechtsausschuss des Saarpfalz-Kreises am 14. November 2018 als unbegründet zurückgewiesen worden; in der Begründung wurde ausgeführt, von einem "Vintage-Activity-Café" ginge, ähnlich wie von einer Spielhalle, ein erheblicher Trading Down Effekt aus, so dass derartige Bauvorhaben letztlich aus Milieuschutzgründen in der Nassauer Straße nicht zugelassen werden könnten. Dies sei auch notwendig, um gegenläufige Planungen der Stadt Saarheim nicht zu konterkarieren.

Daraufhin haben die Eheleute Jacoby am 12. Dezember 2018 Klage zum Verwaltungsgericht des Saarlandes auf Erteilung des Bauvorbescheides gegen den Landrat des Saarpfalz-Kreises als untere Bauaufsichtsbehörde erhoben: Das Vorhaben füge sich nach Art und Größe in die nähere Umgebung ein und sei damit zu genehmigen. Was die Stadt Saarheim so plane, gehe sie noch nichts an, solange die Planung nicht "rechtskräftig" sei.

In seiner Klageerwiderung vom 18. Januar 2019 beschränkt sich der Landrat auf den Hinweis, dass die Frage der Rechtmäßigkeit des Ablehnungsbescheids vom 22. Februar 2018 nunmehr dahingestellt bleiben könne, da - was zutreffend ist - der Stadtrat der Stadt Saarheim am 14. Dezember 2018 zur Sicherung seiner Planung für die Saarheimer Altstadt ordnungsgemäß eine Veränderungssperre nach § 14 Abs. 1 BauGB beschlossen habe, nach der die Errichtung von Vergnügungsstätten auf Grundstücken entlang der Nassauer Straße nicht durchgeführt werden darf. Diese Veränderungssperre ist auch ordnungsgemäß in "SaarheimInForm"  - dem "Amtlichen Bekanntmachungsblatt für die Stadt Saarheim", das vom Oberbürgermeister für öffentliche Bekanntmachungen, insbesondere von Satzungen, amtlichen Mitteilungen usw. herausgegeben und kostenlos an alle Haushalte in der Stadt verteilt wird - veröffentlicht worden und am 15. Januar 2019 in Kraft getreten.

In der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht am 13. August 2019 führen die Eheleute zur Klageerwiderung aus, es ginge nicht an, dass ihnen der beantragte Bauvorbescheid für ihr ursprünglich zulässiges Vorhaben allein deshalb verweigert werden könne, weil es der Baubehörde gelungen sei, das Verfahren so lange zu verschleppen, bis die Rechtslage sich wesentlich verändert habe. Die dem Verfahren beigeladene Stadt Saarheim führt zum Stand des Planungsverfahrens für den Bebauungsplan "Saarheimer Altstadt" aus, dass es zwar zügig begonnen habe, jedoch seither immer wieder ins Stocken geraten sei: Unter anderem hatte das beauftragte Planungsbüro zuerst zu spät geliefert, dann habe das Stadtplanungsamt krankheitsbedingte Ausfälle gehabt, schließlich seien vordringlich die Planungen für die "Saarland Bowl", das Gewerbegebiet "Obere Sulz" und die "Seniorenresidenz Hohenzollernpark" zum Abschluss zu bringen gewesen. Mit dem Abschluss des Planungsverfahrens für die Saarheimer Altstadt werde daher nunmehr erst 2020 gerechnet.

Bitte bereiten Sie in einem Gutachten die Entscheidung des Verwaltungsgerichts vor. Gehen Sie dabei davon aus, dass die Veränderungssperre vom 14. Dezember 2018 formell und materiell rechtmäßig ist.

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