Lösungsvorschlag

Abgeflammt

Stand der Bearbeitung: 27.10.2017

© Klaus Grupp (Universität des Saarlandes) und Ulrich Stelkens (Deutsche Universität für Verwaltungswissenschaften Speyer)

mit freundlicher Unterstützung der jurmatiX GbR, Ottweiler

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Siehe hierzu

 

Die Klage der Hubert-Hölzl-KG hätte Erfolg, wenn sie zulässig und begründet ist.

A) Zulässigkeit

Die Klage ist zulässig, wenn die Sachentscheidungsvoraussetzungen der §§ 40 ff. VwGO gegeben sind.

Anmerkung: Für die Prüfung der Sachentscheidungsvoraussetzungen im Verwaltungsprozess siehe diesen Hinweis.

I. Verwaltungsrechtsweg (§ 40 VwGO)

Der Rechtsweg zu den Verwaltungsgerichten ist gegeben, wenn eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit i.S.d. § 40 Abs. 1 Satz 1 VwGO vorliegt, also die für die Streitentscheidung maßgeblichen Normen dem öffentlichen Recht angehören. Hier wird um die Erteilung eines Bauvorbescheides nach § 76 LBO gestritten. § 76 LBO ist eine Norm, die dem öffentlichen Recht angehört. Somit ist der Verwaltungsrechtsweg eröffnet.

II. Statthafte Klageart

Die statthafte Klageart richtet sich nach dem Begehren des Klägers, wie es sich nach verständiger Würdigung der Sach- und Rechtslage darstellt (vgl. § 88 VwGO). Es ist also das Rechtsschutzziel des Klägers zu ermitteln (BVerfG [K], 2 BvR 1493/11 v. 29.10.2015, Abs. 47 = NVwZ 2016, 238, Abs. 47). Das Begehren der Hubert-Hölzl-KG ist hier darauf gerichtet, den Bauvorbescheid für die geplante Fabrikhalle zu erhalten. Diesem Begehren wird die Verpflichtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO gerecht, wenn der Vorbescheid nach § 76 Satz 1 LBO ein Verwaltungsakt i.S.d. VwGO ist. Ob ein Verwaltungsakt in diesem Sinne vorliegt, richtet sich grundsätzlich nach der Legaldefinition des § 35 VwVfG, des § 31 SGB X, des § 118 AO und der entsprechenden Bestimmungen der Verwaltungsverfahrensgesetze der Länder, die als Ausdruck eines allgemeinen Rechtsgrundsatzes auch für die Auslegung der VwGO maßgeblich ist (U. Stelkens, in: Stelkens/Bonk/Sachs, § 35 Rn. 12 und 15). Danach ist ein Verwaltungsakt eine hoheitliche Maßnahme einer Behörde zur Regelung eines Einzelfalles, welche auf unmittelbare Rechtswirkung nach außen gerichtet ist.

Die Verwaltungsakt-Eigenschaft des Vorbescheides könnte bezweifelt werden, wenn man annimmt, durch den Vorbescheid werde keine endgültige Regelung getroffen, ihm daher nur den Charakter einer Zusicherung i.S.d. § 38 SVwVfG zumisst und darüber hinaus annimmt, dass die Zusicherung i.S.d. § 38 SVwVfG kein Verwaltungsakt sei (siehe hierzu U. Stelkens, in: Stelkens/Bonk/Sachs, § 38 Rn. 29 ff.). Jedoch wird die Annahme, es handele sich bei dem Vorbescheid um eine Zusicherung, dem Regelungsinstitut des Vorbescheides nicht gerecht: Hier wird nicht ein künftiger Verwaltungsakt in Aussicht gestellt, sondern ein Teil der Baugenehmigung vorweggenommen. Hinsichtlich der vom Bauherrn gestellten Fragen soll eine abschließende und verbindliche Entscheidung getroffen werden, so dass ein Ausschnitt aus der späteren Baugenehmigung endgültig geregelt wird.

Anmerkung: Siehe hierzu BVerwG, IV C 8/67 v. 10.5.1968, Abs. 12 = NJW 1969, 73; BVerwG, 4 C 28/72 v. 23.5.1975, Abs. 10 = BVerwGE 48, 242, 245; BVerwG, 4 C 44.80 v. 9.12.1983, Abs. 13 = BVerwGE 68, 241, 243; Hebeler Jura 2010, 881, 885.

Dies lässt sich auch aus der in § 76 Satz 4 LBO angeordneten Geltung von Vorschriften über die Baugenehmigung (z.B. über die Einreichung sämtlicher Unterlagen, die Beteiligung der Nachbarn und die Befreiungen) entnehmen.

Also ist die Verpflichtungsklage die statthafte Klageart.

III. Klagebefugnis (§ 42 Abs. 2 VwGO)

Die Hubert-Hölzl-KG müsste gemäß § 42 Abs. 2 VwGO klagebefugt sein, d.h. sie müsste geltend machen können, durch die Nichterteilung des Bauvorbescheides in ihren Rechten verletzt zu sein. Dies ist der Fall, wenn sie einen Anspruch auf Erteilung des beantragten Bauvorbescheides haben könnte. Ein solcher Anspruch könnte sich hier aus § 76 Satz 1 LBO ergeben. Die Hubert-Hölzl-KG ist daher gemäß § 42 Abs. 2 VwGO klagebefugt.

Anmerkung: Falsch wäre es hier, die Klagebefugnis auf die Adressatentheorie zu stützen, siehe hierzu diesen Hinweis. Auch aus Art. 14 Abs. 1 GG ergibt sich allenfalls ein Anspruch darauf, sein Grundstück bebauen zu können, nicht jedoch ein Anspruch gerade auf Erteilung einer Baugenehmigung: Dies zeigen deutlich die §§ 60 ff. LBO, die nicht für jedes Bauvorhaben die Erteilung einer Baugenehmigung vorschreiben.

IV. Vorverfahren (§ 68 VwGO)

Das Vorverfahren gemäß §§ 68 ff. VwGO ist nach dem Sachverhalt ordnungsgemäß durchgeführt worden.

V. Passive Prozessführungsbefugnis (§ 78 VwGO)

Gemäß § 78 Abs. 1 Nr. 2 VwGO i.V.m. § 19 Abs. 2 AGVwGO ist die Klage gegen den Landrat des Saarpfalz-Kreises als untere Bauaufsichtsbehörde (§ 58 Abs. 1 Satz 2, § 59 Abs. 1 LBO i.V.m. § 178 Abs. 2 Satz 1 KSVG) zu richten.

Anmerkung: Siehe zur Bedeutung des § 78 VwGO diesen Hinweis.

VI. Beteiligtenfähigkeit (§ 61 VwGO)

Die Hubert-Hölzl-KG ist gemäß § 61 Nr. 1 VwGO beteiligtenfähig, obwohl sie keine juristische Person ist; den juristischen Personen i.S.d. § 61 Nr. 1 VwGO werden aber solche Personenmehrheiten gleichgestellt, denen die Fähigkeit zuerkannt ist, im eigenen Namen zu klagen oder verklagt zu werden (Kopp/Schenke, § 61 Rn. 6), wie dies bei der KG gemäß § 161 Abs. 2 i.V.m. § 124 HGB der Fall ist.

Die Beteiligtenfähigkeit des Landrates als untere Bauaufsichtsbehörde ergibt sich aus § 61 Nr. 3 VwGO i.V.m. § 19 Abs. 1 AGVwGO.

Anmerkung: Siehe zum Behördenbegriff des § 61 Nr. 3 VwGO diesen Hinweis.

VII. Beiladung (§ 65 VwGO)

Da die Stadt Saarheim an dem Baugenehmigungsverfahren nach § 36 BauGB zu beteiligen war, ist sie im verwaltungsgerichtlichen Verfahren nach § 65 Abs. 2 VwGO beizuladen (BVerwG, IV C 61.70 v. 16.2.1973, Abs. 8 f. = BVerwGE 42, 8, 11).

VIII. Ergebnis zu A

Die laut Sachverhalt form- und fristgerecht erhobene Klage ist somit zulässig.

B) Begründetheit

Eine Verpflichtungsklage ist - entgegen dem insoweit zumindest ungenauen Wortlaut des § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO - nicht schon dann begründet, soweit die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig ist und der Kläger hierdurch in seinen Rechten verletzt wird (§ 113 Abs. 5 VwGO). Vielmehr kommt es nach einhelliger Auffassung (s. zuletzt BVerwG, 4 C 33/13 v.4.12.2014, Abs. 18 = BVerwGE 151, 36 Abs. 18) darauf an, ob der Kläger (jetzt noch) einen Anspruch auf den unterlassenen oder versagten Verwaltungsakt hat. Die Klage ist dementsprechend begründet, wenn die Hubert-Hölzl-KG einen Anspruch aus § 76 Satz 1 LBO auf Erteilung eines Bauvorbescheides hat, in dem die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit ihres Vorhabens hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung des Grundstücks festgestellt wird.

I. Vorraussetzungen des § 76 LBO

Die formellen Voraussetzungen für einen Anspruch auf Erlass eines Bauvorbescheides ergeben sich aus § 76 Satz 1 LBO i. V. m. §§ 67 bis 72 LBO. Ein diesen Anforderungen entsprechender formgerechter Antrag liegt nach dem Sachverhalt hier vor. Bei dem Vorhaben der Hubert-Hölzl-KG handelt es sich auch um ein "Vorhaben" i. S.des § 76 Satz 1 LBO. Hiermit sind - wie § 60 Abs. 1 i. V. m. § 60 Abs. 3 LBO zeigt - die "Errichtung, die Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen" gemeint. Die wieder zu errichtende Fabrikhalle, ist auch eine Anlage i.S.d. § 2 Abs. 1 LBO, so dass einzelne Voraussetzungen seiner Änderung Gegenstand eines Bauvorbescheides nach § 76 Satz 1 LBO sein können. Nach § 76 Satz 3 i. V. m. § 65 Abs. 1 Nr. 1 LBO kann tauglicher Gegenstand eines Bauvorbescheides auch - wie von der Hubert-Hölzl-KG  beantragt - auch die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens sein, also die Zulässigkeit des Vorhabens nach den §§ 29 ff. BauGB.

Seit der Neufassung des § 76 Satz 1 LBO durch Art. 1 Nr. 53 des Gesetz Nr. 1864 zur Änderung der Landesbauordnung vom 15. Juli 2015 (Amtsbl., S. 632) steht fest, dass - entgegen der früheren Rechtslage (OVG Saarlouis DÖV 1983, 821) - im Saarland ein Bauvorbescheid auch erteilt werden kann, wenn das Vorhaben an sich genehmigungsfrei ist. Es kann also auch für solche Vorhaben ein Vorbescheid erteilt werden, für die nach § 61, § 62 oder § 63 LBO keine Baugenehmigung erforderlich ist. Dies wird in der Gesetzesbegründung damit gerechtfertigt, dass auf Grund der ebenfalls durch das Gesetz Nr. 1864 zur Änderung der Landesbauordnung vom 15. Juli 2015 (Amtsbl., S. 632) eingeführten neuen Wahlmöglichkeiten des Bauherrn nach § 60 Abs. 3 LBO noch nicht vornherein feststehe, ob und welches Genehmigungsverfahren zur Anwendung komme und der Bauherr bei der Beantragung des Vorbescheids noch nicht auf das Verfahren festlegen müssen solle (LT-Drs. 15/1214, S. 70).

Anmerkung: In den meisten Bundesländern ist es dagegen nach wie vor so, dass ein Vorbescheid nur für Vorhaben beantragt werden kann, die genehmigungsbedürftig sind und auch nur in dem Umfang, in dem sie genehmigungsbedürftig sind. Vorliegend ist das Vorhaben aber nach § 60 Abs. 1 LBO genehmigungsbedürftig. Eine Ausnahme von der Genehmigungsbedürftigkeit nach § 61, § 62 oder § 63 LBO ist nicht gegeben.

II. Anwendbarkeit der §§ 29 ff. BauGB

Das Vorhaben der Hubert-Hölzl-KG wäre zudem schon dann mit den §§ 29 ff. BauGB vereinbar, wenn diese Bestimmungen auf das Vorhaben schon gar nicht anwendbar wären. Sie wären anwendbar, wenn es sich bei der Fabrikhalle um eine bauliche Anlage i.S.d. § 29 Abs. 1 BauGB handeln würde, also um ein Vorhaben, das - unabhängig davon, ob die Voraussetzungen des § 2 LBO erfüllt sind - eine gewisse "bodenrechtliche" bzw. "städtebauliche" Relevanz aufweist, also die in § 1 Abs. 6 BauGB genannten Belange in einer Weise berühren kann, die geeignet ist, das Bedürfnis nach einer seine Zulässigkeit regelnden verbindlichen Bauleitplanung hervorzurufen (vgl. Muckel/Ogorek, § 7 Rn. 14 ff.; ausführlich Scheidler, ZfBR 2016, 116, 117 ff.). Nach einer neueren Entscheidung des BVerwG fallen dementsprechend unter den planungsrechtlichen Begriff der baulichen Anlage  alle Anlagen, die in einer auf Dauer gedachten Weise künstlich mit dem Erdboden verbunden werden und die in § 1 Abs. 5 und 6 BauGB genannten Belange in einer Weise berühren können, die geeignet ist, das Bedürfnis nach einer ihre Zulässigkeit regelnden verbindlichen Bauleitplanung hervorzurufen (BVerwG, 4 CN 7/16 v. 7.12.2017, Abs. 11 = NVwZ 2018, 499 Abs. 11). Dies ist bei einer Fabrikhalle dieser Größe gerade auch im Hinblick auf die hiervon ausgehenden Lärmemissionen zu bejahen, so dass die §§ 29 ff. BauGB zu beachten sind.

Anmerkung: Keine bauliche Anlage i.S.d. § 29 BauGB, wohl aber i.S.d. Bauordnungsrechts, soll etwa eine "klassische" Litfasssäule auf einem öffentlichen Weg sein (OVG Hamburg, Bf II 13/96 v. 20.2.1997, Abs. 10 ff. = NVwZ-RR 1998, 616 ff.).

III. Vereinbarkeit mit § 34 Abs. 2 BauGB

Laut Sachverhalt befindet sich das Grundstück der Hubert-Hölzl-KG in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil, für den kein Bebauungsplan besteht; die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens richtet sich daher nach § 34 BauGB. Entspricht die nähere Umgebung einem der in § 2 bis § 11 BauNVO aufgeführten Baugebiete, richtet sich die Zulässigkeit des Vorhabens gemäß § 34 Abs. 2 BauGB hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung allein danach, ob das Vorhaben nach der BauNVO in diesem Baugebiet zulässig wäre. Daher ist § 34 Abs. 2 BauGB hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung lex specialis zu § 34 Abs. 1 BauGB. Somit ist zunächst zu fragen, ob die nähere Umgebung einem der in § 2 bis § 11 BauNVO aufgeführten Baugebiete entspricht. Ob dies der Fall ist, entscheidet sich grundsätzlich allein nach dem faktischen und sichtbaren Zustand des Gebietes (BVerwG, 4 B 209/92 v. 11.12.1992, Abs. 4 = NVwZ 1993, 1100; BVerwG, 4 B 13/12 v. 12.7.2012, Abs. 4 = NVwZ 2012, 1565; BVerwG, 4 C 7/15 v. 8.12.2016, Abs. 13 = NVwZ 2017, 717, Abs. 13). Zunächst ist daher zu untersuchen, welchen Gebietscharakter der Ortsteil nach diesen Kriterien heute - nach dem Brand - aufweist und ob in diesem Gebiet die Verwirklichung des geplanten Vorhaben zulässig wäre (1). Ist dies zu verneinen, stellt sich die Frage, ob nicht ausnahmsweise für die Gebietsbeurteilung auf den Zustand abzustellen ist, wie er sich vor dem Brand darstellte, heute aber nicht mehr sichtbar ist und ob unter diesen Voraussetzungen das Vorhaben der Hubert-Hölzl-KG als zulässig erscheint (2).

1. Zulässigkeit des Vorhabens nach dem heutigem faktischen und sichtbaren Zustand

Kommt es für die Beurteilung des Gebiets grundsätzlich auf den heutigen faktischen Zustand an, folgt hieraus, dass bei der Gebietsbeurteilung das nicht realisierte Vorhaben des Gießerei- und Kunstschmiedebetriebes nicht zu berücksichtigen ist, da dieses Vorhaben eben nicht verwirklicht worden ist und damit auch die Eigenart der näheren Umgebung nicht prägt. Darüber hinaus kann auch die abgebrannte Fabrikhalle nicht mehr berücksichtigt werden, weil sie vollständig abgebrannt ist und daher heute das Gebiet ebenfalls nicht (mehr) sichtbar prägt.

a) Zulässigkeit nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4a BauNVO?

In Betracht kommt daher zunächst eine Charakterisierung des Gebietes als besonderes Wohngebiet nach § 4a BauNVO, da in diesem Fall alle im Sachverhalt aufgezählten Nutzungsarten der näheren Umgebung unproblematisch zulässig wären: Die Wohnhäuser wären gemäß § 4a Abs. 2 Nr. 1 BauNVO, die Kapelle wäre aufgrund von § 4a Abs. 2 Nr. 5 BauNVO, die Schusterwerkstatt wäre ebenso wie die verschiedenen Läden nach § 4a Abs. 2 Nr. 3 BauNVO zulässig.

Grundsätzlich gehören auch Asylbewerberheime zu den zulässigen Anlagen in Wohngebieten. Dabei wurde früher vereinzelt angenommen, es handele sich bei Asylbewerberheimen um Wohngebäude i.S.d. § 4a Abs. 2 Nr. 1 BauNVO (so z. B: OVG Schleswig NVwZ 1992, 590). Heute wird dagegen eine Einstufung als Wohngebäude generell abgelehnt, weil fremdbestimmte Unterbringung den Begriff des Wohnens nicht erfülle. Stattdessen werden Asylbewerberheime als Anlagen für soziale Zwecke i.S.d. § 4a Abs. 2 Nr. 5 BauNVO einstuft.

Anmerkung: So OVG Hamburg, 2 Bs 151/13 v. 17.6.2013, Abs. 17 = NVwZ-RR 2013, 990, 992; VGH Kassel, 3 B 1518/15 v. 18.9.2015, Abs. 14 = NVwZ 2016, 88, Abs. 14; VGH Mannheim, 8 S 2504/12 v. 14.3.2013, Abs. 14 ff. = KommJur 2013, 348, 349 f.; OVG Münster, 2 B 909/15 v. 23.9.2015, Abs. 23 = DVBl. 2016, 431, 432; OVG Saarlouis UPR 1996, 280; Spindler, NVwZ 1992, 125; offen BVerwG, 4 C 2.96 v. 4.6.1997, Abs. 3 = NVwZ 1998, 173 f.
Angesichts der zunehmenden Sonderregelungen für "Aufnahmeeinrichtungen, Gemeinschaftsunterkünfte und sonstige Unterkünfte" und "Unterkünfte für Flüchtlinge oder Asylbegehrende" in § 246 Abs. 8 bis 17 BauGB kann man sich allerdings auch fragen, ob derartige Einrichtungen nicht mittlerweile eine eigenständige Nutzungsart darstellen und deshalb (auch) nicht als Anlage für soziale Zwecke zu qualifizieren sind (so VG Berlin, VG 13 L 335.14 v. 11.12.2014, Abs. 22 f.). Allerdings wird dies wohl kaum dem Anliegen des Gesetzgebers gerecht, mit derartigen Regelungen die Zulassung derartiger Unterkünfte zu erleichtern: Es ist kaum anzunehmen, dass die Neuregelungen dazu führen sollten, dass derartige Einrichtungen auch in den Baugebieten, in denen sie bisher unproblematisch als "Anlagen für soziale Zwecke" zulässig waren, nun nur noch unter den Voraussetzungen der § 246 Abs. 8 bis 17 BauGB zulässig sein sollen.

Jedoch ist fraglich, ob § 34 Abs. 2 BauGB auch auf § 4a BauNVO verweist, da die Besonderheit dieses Gebietstypus gerade in der diesem Gebiet von der Gemeinde zugewiesenen künftigen Entwicklung liegt; denn insoweit geht es darum, dass unter Berücksichtigung der Eigenart des Gebiets die "Wohnnutzung erhalten und fortentwickelt werden soll". Die innerhalb dieses Rahmens in die Zukunft gerichteten planerischen Absichten der Gemeinde sind daher ein wesentliches Merkmal einer Gebietsfestsetzung nach § 4a BauNVO; sie sind jedoch einer Wahrnehmung nicht zugänglich, deren Aufgabe es ist, den tatsächlichen Gebietscharakter zu dem Zeitpunkt zu ermitteln, in dem über die Zulässigkeit des Vorhabens zu entscheiden ist. Im Hinblick darauf scheidet eine Anwendung des § 4a BauNVO über § 34 Abs. 2 BauGB aus (BVerwG, 4 B 209/92 v. 11.12.1992, Abs. 4 = NVwZ 1993, 1100 f.; VGH Mannheim, 8 S 1802/06 v. 4. 1. 2007, Abs. 2 = VBlBW 2007, 224).

b) Zulässigkeit nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6a BauNVO?

Es ist generell fraglich, ob man den Ortskern von St. Louis tatsächlich unabhängig von den dort ausgeübten Nutzungen als "urbanes Gebiet" i. S. des § 6a BauNVO verstehen kann, weil der der Verordnungsgeber hierunter wohl eher typisch innenstädtische Gebiete vor Augen hatte und nicht den "Ortskern" eines kleineren Stadtteile (vgl. Schink, NVwZ 2017, 1641 ff.). Jedenfalls stellt § 245c Abs. 3 BauGB ausdrücklich klar, dass auch § 6a BauNVO nicht bei Beurteilung nach § 34 Abs. 2 BauGB heranzuziehen ist, ob ein Vorhaben im unbeplanten Innenbereich einem der Baugebiete der BauNVO entspricht. Behandelt also der Gesetzgeber das "urbane Gebiet" des § 6a BauNVO im Ergebnis genau so wie die Rechtsprechung das besondere Wohngebiet nach § 4a BauNVO.

c) Zulässigkeit nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO

Deshalb stellt sich die nähere Umgebung heute als ein allgemeines Wohngebiet i.S.d. § 4 BauNVO dar: Die Wohnhäuser wären gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO, die Kapelle wäre aufgrund von § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO  zulässig. Bei den verschiedenen Läden und der kleinen Schusterwerkstatt ist davon auszugehen, dass sie hauptsächlich der Versorgung des betreffenden Gebiets dienen und daher nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO zulässig wären. Das Asylbewerberheim wäre nach dem oben Gesagten als Anlage für soziale Zwecke nach § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO zulässig.

Qualifiziert man dementsprechend die nähere Umgebung als allgemeines Wohngebiet i.S.d. § 4 BauNVO, wäre die Errichtung der Fabrikhalle nach § 34 Abs. 2 Halbsatz 1 BauGB grundsätzlich bauplanungsrechtlich ausgeschlossen, weil sie in einem solchen Gebiet nicht allgemein zulässig wäre. Es käme auch keine ausnahmsweise Zulässigkeit im Wege der Ausnahme nach § 34 Abs. 2 Halbsatz 2 BauGB i.V.m. § 31 Abs. 1 BauGB, § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO in Betracht, da es sich bei dem geplanten Vorhaben nicht um einen nicht störenden Gewerbebetrieb handelt.

d) Ergebnis zu 1

Nach dem heute sichtbaren Zustand der näheren Umgebung wäre das Vorhaben der Hubert-Hölzl-KG folglich nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO bauplanungsrechtlich unzulässig und könnte daher allenfalls im Wege der Befreiung nach § 34 Abs. 2 Halbsatz 2 i.V.m. § 31 Abs. 2 BauGB genehmigt werden, auf die jedoch kein Anspruch besteht (siehe hierzu unten die Anmerkung bei B III 3).

2. Maßgeblichkeit des früheren faktischen und sichtbaren Zustands des Gebiets für die Zulässigkeit des Vorhabens?

Es ist jedoch zweifelhaft, ob dieses Ergebnis dem vorliegenden Sachverhalt gerecht wird, weil in dem Gebiet jedenfalls vor dem Brand mit der zulässigerweise errichteten Fabrikhalle ein "störender Gewerbebetrieb" ansässig war. Insoweit ist zunächst zu klären, ob nach Maßgabe des § 34 BauGB vor dem Brand die Errichtung des Vorhabens der Hubert-Hölzl KG bauplanungsrechtlich zulässig gewesen wäre (a). Ist dies zu bejahen ist zu untersuchen, ob dieses Gebiet diesen Charakter durch den Brand wirklich verloren hat (b).

a) Zulässigkeit des Vorhabens nach dem früheren faktischen und sichtbaren Zustand des Gebiets

Auch nach dem früheren faktischen und sichtbaren Zustand hätte sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens der Hubert-Hölzl KG hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nach § 34 Abs. 2 BauGB gerichtet, wenn sich das Vorhaben einem der in §§ 2 ff. BauNVO genannten Baugebiete zuordnen ließe.

aa) Wortlaut des § 6 BauNVO

Stellt man allein auf den Wortlaut des § 6 BauNVO ab, wäre vor dem Brand eine Einordnung als Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO in Betracht gekommen: Die Wohnhäuser wären nach § 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO, die Läden wären nach § 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO und die Kapelle nach § 6 Abs. 2 Nr. 5 BauNVO zulässig. Eine kleine Schusterwerkstatt stört sicherlich als Gewerbebetrieb das Wohnen "nicht wesentlich" , so dass sie gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO zulässig wäre. Das Asylbewerberheim wäre nach dem oben Gesagten als "Anlage für soziale Zwecke" nach § 6 Abs. 2 Nr. 5 BauNVO zulässig.

Auch die (nunmehr abgebrannte) Fabrikhalle war ein Gewerbebetrieb. Da die Hubert-Hölzl-KG an diesem Standort über Jahrzehnte ohne Beschwerden der Umgebung produziert hat, ist trotz der von der Fabrik ausgegangenen Lärmemissionen - wie auch im Sachverhalt angegeben - anzunehmen, dass sie das Wohnen zwar "gestört", aber eben "nicht wesentlich" gestört hat. Die Fabrikhalle war daher gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO zulässig (vgl. VGH München NVwZ-RR 2005, 602 f.).

Anmerkung: Nach OVG Lüneburg (OVG Lüneburg, LB 5/07 v. 9.10.2007, Abs. 76 = NVwZ-RR 2008, 374, 375) und OVG Münster (OVG Münster, NVwZ-RR 1998, 218) sind bei einer gebotenen typisierenden Betrachtungsweise größere Tischlereien immer "als das Wohnen wesentlich störende Gewerbebetriebe" anzusehen und daher selbst in einem Mischgebiet grundsätzlich unzulässig. Noch weitergehender ist die Entscheidung des VGH München (VGH München, 26 B 04.931 v. 22.6.2004, Abs. 23 [Juris]), wonach selbst ein "Ein-Mann-Betrieb" als typischerweise "das Wohnen wesentlich störender Gewerbebetrieb" in Mischgebieten grundsätzlich unzulässig sein soll. Vorliegend handelt es sich aber laut Sachverhalt bei dem Vorhaben der Hubert-Hölzl-KG um einen "nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieb", der gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO sogar ausnahmsweise in einem allgemeinen Wohngebiet zugelassen werden kann. Diese Sachverhaltsangabe ist vielleicht unrealistisch - sie ist sogar zugegebenermaßen eine Schwachstelle des Falles - , hier aber nicht zu hinterfragen. Ausführlich zum Hintergrund und den Grenzen der typisierenden Betrachtungsweise im Hinblick auf den Störgrad von Gewerbebetrieben bei Anwendung der BauNVO BVerwG, 4 B 10.17 v. 27.6.2018, Abs. 3 ff. = ZfBR 2018, 685 Abs. 3 f.

Damit wäre auch die Neuerrichtung der Fabrikationsgebäude nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO zulässig gewesen.

bb) Fehlende hinreichende Durchmischung?

Der Einordnung als Mischgebiet könnte jedoch entgegenstehen, dass in dem fraglichen Gebiet Wohnnutzung und nicht wesentlich störende gewerbliche Nutzung nicht ausreichend "durchmischt" waren: Denn die Eigenart des Mischgebiets als Baugebietstypus nach § 6 Abs. 1 BauNVO zeichnet sich dadurch aus, dass es sowohl dem Wohnen als auch der Unterbringung nicht wesentlich störender Gewerbebetriebe dient, wobei der Verordnungsgeber diese Hauptnutzungsarten nicht in einem Rangverhältnis zueinander gestellt hat. Hieraus wird zwar geschlossen, dass die Nutzung durch Wohnen und durch die Unterbringung nicht wesentlich störender Gewerbebetriebe gleichrangig nebeneinander stehen. Jedoch ist das Verhältnis der beiden Nutzungsarten zueinander weder nach der Fläche noch nach den Anteilen zu bestimmen; es darf lediglich nicht eine Nutzung ein deutliches Übergewicht über die andere gewinnen (BVerwG, 4 B 51.96 v. 11.4.1996, Abs. 5 = NVwZ-RR 1997, 463). Hier wird man daher aufgrund der Größe der Anlagen der Hubert-Hölzl-KG von einer hinreichenden Durchmischung beider Nutzungsarten ausgehen können, so dass auch nach seinem durch § 6 Abs. 1 BauNVO bestimmten Charakter ein Mischgebiet vorliegt.

cc) Fremdkörpercharakter der Fabrikhalle

Der Einordnung als Mischgebiet könnte jedoch schließlich noch entgegenstehen, dass bei der Ermittlung der Eigenart der näheren Umgebung nach § 34 Abs. 2 BauGB singuläre Anlagen, die in einem auffälligen Kontrast zu der sie umgebenden, im Wesentlichen homogenen Bebauung stehen, regelmäßig als Fremdkörper unbeachtlich sind, soweit sie nicht ausnahmsweise ihre Umgebung beherrschen oder mit ihr eine Einheit bilden

Anmerkung: Siehe hierzu BVerwG, 14 C 23.86 v. 5.2.1990, Abs. 13 ff. = BVerwGE 84, 322, 325 f.; BVerwG, 4 C 11/05 v. 7.12.2006, Abs. 9 = NVwZ 2007, 585, 586; ähnlich OVG Koblenz, 1 A 11166/12 v. 20.6.2013 = NVwZ 2013, 1627, 1628; OVG Koblenz, 8 A 10859/17 v. 24.10.2017, Abs. 39 ff. = BauR 2018, 218, 220 f.; OVG Lüneburg 1 LB 5/07 v. 9.10.2007, Abs. 76 = NVwZ-RR 2008, 374, 375; VGH Mannheim, 5 S 1389/16 v. 29.3.2017, Abs. 13 ff. = ZfBR 2017, 480, 481; OVG Münster OVGE 16, 214, 218.

Wären diese Grundsätze im vorliegenden Fall anwendbar, die Fabrikationsanlagen der Hubert-Hölzl-KG also als "singuläre Anlage" zu verstehen, wäre das fragliche Gebiet damit auch vor dem Brand als allgemeines Wohngebiet einzustufen, die Errichtung der Fabrikhalle also bauplanungsrechtlich unzulässig gewesen. Es ist allerdings fraglich, ob diese Auffassung, welche bei der Bestimmung des Gebietscharakters eine wertende Entscheidung zulässt (BVerwG, 14 C 23.86 v. 5.2.1990, Abs. 19 = BVerwGE 84, 322, 326; OVG Koblenz, 1 A 11166/12 v. 20.6.2013, Abs. 21 = NVwZ 2013, 1627, 1628), mit der Regelung des § 34 Abs. 2 BauGB vereinbar ist, welche lediglich auf die vorhandene Bebauung abstellt (vgl. insoweit auch BVerwG, 4 C 17.91 v. 17.6.1993, Abs. 18 = NVwZ 1994, 294, 295). Unabhängig davon liegen jedoch die Voraussetzungen der Anwendbarkeit dieser Grundsätze im vorliegenden Fall nicht vor:

Es fehlt wohl bereits an einer im Wesentlichen homogenen Bebauung der Umgebung: In dem vom BVerwG (BVerwG, 14 C 23.86 v. 5.2.1990 = BVerwGE 84, 322 ff.) entschiedenen Fall war ein bestimmtes um einen störenden Gewerbebetrieb herum gelegenes Gebiet aufgrund eines später für nichtig erklärten Bebauungsplans als "reines Wohngebiet" i.S.d. § 3 BauNVO ausgewiesen und deshalb ausschließlich mit Wohnhäusern bebaut worden (so auch im Fall von OVG Koblenz, 1 A 11166/12 v. 20.6.2013, Abs. 21 ff. = NVwZ 2013, 1627, 1628). Hiermit lässt sich die Situation im Ortskern von St. Louis nicht vergleichen, der auch ohne Berücksichtigung der Fabrikationsanlagen der Hubert-Hölzl-KG aufgrund der verschiedenen dort vorhandenen Nutzungsarten als allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO einzustufen wäre, was eine Homogenität der vorhandenen Bebauung letztlich ausschließt (siehe aber BVerwG, 4 C 11/05 v. 7.12.2006, Abs. 9 = NVwZ 2007, 585, 586).

Zweifelhaft ist ebenfalls, ob die Fabrikationsanlagen der Hubert-Hölzl-KG in "auffälligem Kontrast" zu ihrer Umgebung standen. Auch hier ist zu berücksichtigen, dass es in dem vom BVerwG (BVerwG, 14 C 23.86 v. 5.2.1990 = BVerwGE 84, 322 ff.) entschiedenen Fall fraglich war, ob ein bestimmtes Gebiet bei Nichtberücksichtigung des störenden Gewerbebetriebes als reines Wohngebiet nach § 3 BauNVO oder als Mischgebiet nach § 6 BauNVO einzustufen ist. Hier steht jedoch bloß die Abgrenzung zwischen allgemeinem Wohngebiet und Mischgebiet in Frage, wobei die Grenze zwischen beiden Gebietsarten fließend ist, so dass schon deshalb kein "auffälliger Kontrast" zwischen den Fabrikationsanlagen der Hubert-Hölzl-KG und ihrer Umgebung entstehen kann (siehe aber BVerwG, 4 C 11/05 v. 7.12.2006, Abs. 9 = NVwZ 2007, 585, 586).

Selbst wenn man aber davon ausgeht, dass die Fabrikationsanlagen der Hubert-Hölzl-KG im auffälligen Kontrast zur näheren Umgebung stehen, wird man doch nach den Angaben im Sachverhalt annehmen müssen, dass sie die nähere Umgebung beherrschten und mit ihr eine Einheit bildeten. Hier spielt insoweit der historische Ablauf der Bebauung des fraglichen Gebiets eine Rolle: Anders als im Fall des BVerwG (BVerwG, 14 C 23.86 v. 5.2.1990, Abs. 19 = BVerwGE 84, 322, 328) ist die bauliche Entwicklung in diesem Gebiet nämlich noch nicht zum Abschluss gekommen, was sich etwa daran zeigt, dass erst im Januar letzten Jahres die Genehmigung zur Errichtung eines größeren Gießerei- und Kunstschmiedebetriebes erteilt worden war, was den Charakter des Gebiets als Mischgebiet verfestigt hätte. Daher ergibt sich schon aufgrund seiner Priorität ein prägender Charakter des Betriebs der Hubert-Hölzl-KG, weil die heranrückende Bebauung diesen berücksichtigen musste und die Existenz des Betriebes nicht in Frage stellen konnte. Im Übrigen scheinen auch die Nachbarn den prägenden und beherrschenden Charakter der Anlagen der Hubert-Hölzl-KG nicht in Frage zu stellen, da sie gegen die Wiedererrichtung der Fabrikationsanlagen der Hubert-Hölzl-KG keine Einwendungen erheben. Für einen prägenden Charakter spricht schließlich nicht zuletzt auch der Umfang der Anlagen der Hubert-Hölzl-KG insgesamt.

dd) Ergebnis zu a

Folgt man dem, wäre also das fragliche Gebiet vor dem Brand aufgrund der Prägung der Umgebung durch den Betrieb der Hubert-Hölzl-KG als Mischgebiet i.S.d. § 6 BauNVO einzustufen und die Errichtung weiterer das Wohnen nicht wesentlich störender Gewerbetriebe nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO zulässig gewesen. Dies zeigt sich auch daran, dass ein solcher zusätzlicher Gewerbebetrieb vor dem Brand auch schon genehmigt worden war. Auch wäre vor dem Brand eine Erweiterung der Produktionsstätte der Hubert-Hölzl-KG gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO ohne weiteres zulässig gewesen.

b) Verlust der Prägung der Umgebung durch die Vernichtung der Fabrikationsanlagen in Folge des Brandes

Fraglich ist daher, ob diese vor dem Brand bestehende Prägung des Gebiets durch den Betrieb der Hubert-Hölzl-KG (nur) durch den Brand völlig verloren gehen konnte oder ob nicht unter Berücksichtigung der Interessen der Hubert-Hölzl-KG auch nach dem Brand (zunächst) noch von dem Vorliegen eines Mischgebiets auszugehen ist, um dieser den Wiederaufbau ihres Betriebes zu ermöglichen.

aa) Eigentumsverfestigte Anspruchsposition der Hubert-Hölzl-KG?

Das BVerwG hat nämlich in einer Entscheidung aus dem Jahre 1974 (BVerwG, IV C 75.71 v. 18.10.1974, Abs. 19 = BVerwGE 47, 126, 127) in einem vergleichbaren Fall bezogen auf den Außenbereich (vor Inkrafttreten des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB) angenommen, dass sich trotz entgegenstehender baurechtlicher Vorschriften unmittelbar aus Art. 14 Abs. 1 GG ein Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung ergeben könne, wenn sich die Baulandqualität eines Grundstücks schon zu "Eigentum" i.S.d. Art. 14 GG verfestigt habe (sog. eigentumsverfestigte Anspruchsposition). Dies könne insbesondere dann der Fall sein, wenn ein ursprünglich zulässigerweise errichtetes Gebäude durch Brand oder ein Naturereignis zerstört wird, nach der Verkehrsauffassung eine freiwillige Beseitigung des Gebäudes aber als offensichtlich unvernünftig erscheinen müsse. Die sich aus den einschlägigen baurechtlichen Vorschriften nunmehr ergebende baurechtliche Unzulässigkeit des Wiederaufbaus in der gegebenen Situation ist dann nicht vorgezeichnet, sondern die Verkehrsauffassung vermisst unter Berücksichtigung der vorhanden gewesenen und vorzeitig zerstörten Bebauung diese zerstörte Bebauung, und die Angemessenheit des Wiederaufbaus drängt sich ihr damit geradezu auf. Diese Grundsätze wurden auch im unbeplanten Innenbereich für anwendbar gehalten (VGH Mannheim, V 2296/79 v. 8.5.1980, Abs. 18 f. = BauR 1980, 555, 556). Bei dieser Sichtweise wäre es letztlich als verfassungsrechtlich geboten anzusehen, bei der Beurteilung des Gebietscharakters nach § 34 Abs. 2 BauGB im vorliegenden Fall auf die Rechtslage vor dem Brand abzustellen.

bb) Abschließende einfachrechtliche Regelung der Baurechte durch das BauGB?

Allerdings ist das BVerwG in späteren Entscheidungen, insbesondere in einer Entscheidung vom 12. März 1998 (BVerwG, 4 C 10.97 v. 12.3.1998, Abs. 23 ff. = BVerwGE 106, 228, 233 ff.) von seiner früheren Rechtsprechung insoweit abgerückt, als es nicht mehr annimmt, dass sich unmittelbar aus Art. 14 Abs. 1 GG ein Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung auch außerhalb der gesetzlichen Regelungen ergeben könne. Vielmehr bestehe ein Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung nur nach Maßgabe des einfachen Rechts, das sich allerdings am Maßstab des Art. 14 Abs. 1 GG messen lassen müsse. Damit hat das Gericht seine frühere Rechtsprechung zum Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung aufgrund eigentumsverfestigter Anspruchsposition ausdrücklich aufgegeben (zusammenfassend hierzu Hauth, BauR 2015, 774 ff.).

Jedoch folgt hieraus nicht, dass die den früheren Entscheidungen zur eigentumsverfestigten Anspruchsposition zu Grunde liegenden Wertungen bei der Anwendung baurechtlicher Normen keine Rolle mehr spielen können. Vielmehr hat das BVerwG seine frühere Rechtsprechung zur eigentumsverfestigten Anspruchsposition ausdrücklich insbesondere auch deshalb aufgegeben, weil seiner Ansicht nach die Fallgruppen, für die diese Konstruktion ursprünglich gedacht worden war, nunmehr vom Gesetzgeber normiert seien, was insbesondere für den Fall des Wiederaufbaus nach Brandzerstörung gelte, der jetzt durch § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB geregelt sei (BVerwG, 4 C 3.90 v. 10.8.1990, Abs. 24 = BVerwGE 85, 289, 294).

Dies spricht für die Annahme, dass in § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB ein allgemeiner Rechtsgedanke enthalten ist, der zumindest auch bei der Auslegung des § 34 BauGB zu berücksichtigen ist. Diese Annahme erscheint vor allem auch deshalb als zulässig, weil § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB den "alsbaldigen" Wiederaufbau eines durch Brand zerstörten Gebäudes sogar im Außenbereich für zulässig erklärt, wo eine Bebauung grundsätzlich nur unter sehr viel stärker eingeschränkten Voraussetzungen als im Innenbereich möglich ist, so dass dieser Rechtsgedanke erst recht auch im unbeplanten Innenbereich gelten muss, wo eine Bebauung grundsätzlich leichter möglich ist. Unter Anwendung dieses Rechtsgedankens auf § 34 Abs. 2 BauGB könnte man bei der Bestimmung des maßgeblichen Gebietstyps, sofern ein zulässigerweise errichtetes Gebäude durch Brand o.ä. zerstört worden ist, die Situation vor der Zerstörung mit in die Entscheidung einbeziehen, solange diese Situation unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung das fragliche Gebiet noch prägt-

Anmerkung: So jedenfalls im Ergebnis auch BVerwG, 4 C 58.79 v. 15.1.1982, Abs. 12 = NVwZ 1982, 312; BVerwG, 4 C 25.82 v. 3.2.1984, Abs. 25 = BVerwGE 68, 360, 368; BVerwG, 4 C 15.84 v. 19.9.1986, Abs. 25 = BVerwGE 75, 34, 41; OVG Koblenz, 8 A 10859/17 v. 24.10.2017, Abs. 32 ff. = BauR 2018, 218, 220 f..

cc) Bedeutung der Einführung des § 34 Abs. 3a BauGB durch das EAG-Bau

Gegen die Zulässigkeit der Beurteilung des Gebietscharakters im Innenbereich auch unter Berücksichtigung noch fortwirkender Prägung (unfreiwillig) aufgegebener Nutzungen könnte indes die Wertung des § 34 Abs. 3a BauGB sprechen, der durch das Gesetz zur Anpassung des Baugesetzbuchs an EU-Richtlinien (Europarechtsanpassungsgesetz Bau - EAG Bau) vom 24. Juni 2004 (BGBl. I 1359) in das BauGB eingefügt worden ist. Die Bestimmung ermöglicht der Behörde u. a., eine nach § 34 Abs. 1 BauGB an sich unzulässige "Erneuerung" eines zulässigerweise errichteten Gewerbebetriebs im Einzelfall zuzulassen, sofern das fragliche Vorhaben städtebaulich vertretbar und die Abweichung auch unter Berücksichtigung nachbarlicher Interessen mit öffentlichen Belangen vereinbar ist. § 34 Abs. 3a BauGB könnte damit als eine Vorschrift angesehen werden, die u.a. den Fall des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB für den Innenbereich abschließend regelt. Da sie sich ausschließlich auf § 34 Abs. 1 BauGB bezieht und damit nicht gilt, wenn und soweit § 34 Abs. 2 BauGB einschlägig ist, könnte hieraus die Wertung entnommen werden, dass für die Bestimmung des Gebietscharakters im Rahmen des § 34 Abs. 2 BauGB ausschließlich die tatsächlich vorhandene Bebauung maßgeblich ist. Denn die Nichteinbeziehung des § 34 Abs. 2 BauGB in den Anwendungsbereich des § 34 Abs. 3a BauGB wurde vor allem damit begründet, dass in den Fällen des § 34 Abs. 2 BauGB auf Grund der Befreiungsmöglichkeiten des § 31 Abs. 2 BauGB - auf den § 34 Abs. 2 Halbsatz 2 BauGB verweist - bereits die Möglichkeit der Befreiung, d. h. der Abweichung von den allgemeinen Zulässigkeitsregelungen bestünde (BT-Drs. 15/2996, S. 66).

Gegen eine solche Sichtweise spricht jedoch, dass mit § 34 Abs. 3a BauGB die Möglichkeiten der Zulassung von Anlagen, die einem Betrieb dienen, erweitert, nicht jedoch die Zulässigkeit von Bauvorhaben nach § 34 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB eingeschränkt werden sollte. Es erscheint daher nicht als sachgerecht, aus 34 Abs. 3a BauGB zu schließen, im Rahmen der Auslegung des § 34 Abs. 2 BauGB dürfe der Rechtsgedanke des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB entsprechend den oben dargestellten Grundsätzen nicht berücksichtigt werden.

dd) Rechtsfolgen der fortwirkenden Prägung des Gebiets durch die abgebrannten Fabrikationsanlagen

Dementsprechend kann bei der Beurteilung des Gebietscharakters nach § 34 Abs. 2 BauGB die Situation vor dem Brand mit in die Entscheidung einbezogen werden, solange diese Situation unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung das fragliche Gebiet noch prägt. Im vorliegenden Fall wird man davon auszugehen haben, dass das fragliche Gebiet auch noch nach dem Brand durch die ursprünglich vorhandene Fabrikhalle mit der dort ansässigen Holzwarenfabrikation geprägt war (vgl. VGH Mannheim, V 2296/79 v. 8.5.1980, Abs. 19 = BauR 1980, 555, 556; VGH Mannheim, 5 S 1389/16 v. 29.3.2017, Abs. 9 ff. = ZfBR 2017, 480 f.):

Die Halle war zulässigerweise errichtet worden und genoss daher Bestandsschutz. Die Gebäude waren in funktionsfähigem Zustand, und der Betrieb hatte seit 1976 eine stetige Aufwärtsentwicklung erlebt. Die Aufgabe der Holzwarenfabrikation war einzig und allein durch den Brand bedingt, davor gab es für die Umgebung keine Anzeichen dafür, dass sich an der Nutzung des Gebäudes in absehbarer Zeit etwas ändern würde, zumal da noch die Errichtung eines weiteren störenden Gewerbebetriebes genehmigt worden war. Von einem Wandel in diesem Gebiet hin zu ruhiger Wohnbebauung konnte daher vor dem Brand nicht gesprochen werden. Seit dem Brand und der damit verbundenen Nutzungsaufgabe ist zudem noch nicht einmal ein Jahr verstrichen. Dieser Zeitraum ist zu kurz, um der Umgebung Zeit zu geben, sich auf die veränderte Nutzung einzustellen.

Darüber hinaus spricht die Erteilung des Einvernehmens durch den Stadtrat von Saarheim für den Wiederaufbau der Fabrikhalle und die Billigung des Vorhabens durch sämtliche Nachbarn dafür, dass nicht einmal die betroffene Umgebung selbst von einem Gebietswandel ausgeht.

ee) Ergebnis zu b

Mithin wird das fragliche Gebiet noch maßgeblich durch die abgebrannte Fabrikhalle geprägt.

c) Ergebnis zu 2

Die nähere Umgebung der abgebrannten Fabrikationsgebäuden ist somit unter Berücksichtigung des Rechtsgedankens des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB - solange diese Prägung andauert - noch als Mischgebiet i.S.d. § 6 BauNVO zu qualifizieren.

3. Ergebnis zu III

Die Errichtung der Fabrikhalle ist somit gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO der Art der baulichen Nutzung nach zulässig.

Anmerkung: Wer der hier vertretenen Ansicht nicht folgt und das fragliche Gebiet nach dem heutigen faktischen und sichtbaren Zustand als allgemeines Wohngebiet qualifiziert (s. o. B III 1), muss prüfen, ob im vorliegenden Fall nicht eine Befreiung nach § 34 Abs. 2 i.V.m. § 31 Abs. 2 BauGB in Betracht kommt. Dabei ist unschädlich, dass die Hubert-Hölzl-KG ausdrücklich keinen Antrag auf die Erteilung einer solchen Befreiung gestellt hat, da ein förmlicher Antrag insoweit nicht erforderlich ist, vielmehr davon ausgegangen wird, dass er konkludent im Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung enthalten sei (vgl. VGH Mannheim, 3 S 1992/13 v. 21.2.2014, Abs. 24 f. = NVwZ-RR 2014, 549 f.). Bei der Anwendung des § 31 Abs. 2 BauGB wird man im Übrigen immer wieder auf den Rechtsgedanken des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB zur Ausfüllung der in § 31 Abs. 2 BauGB enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe zurückgreifen müssen. Da die Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB zudem nach wohl herrschender Ansicht im Ermessen der Baugenehmigungsbehörde steht, muss darüber hinaus der Rechtsgedanke des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB zur Begründung einer Ermessensreduzierung auf Null herangezogen werden. Vertretbar dürfte es schließlich ebenso sein, sowohl eine Zulässigkeit nach § 34 Abs. 2 BauGB als auch einen Anspruch auf Befreiung nach § 34 Abs. 2 i.V.m. § 31 Abs. 2 BauGB mit der Begründung abzulehnen, dass die Abwägung der betroffenen Belange nicht Aufgabe der Bauaufsichtsbehörde sein könne, sondern es hier vielmehr einer planerischen Abwägung bedürfe. In Betracht käme insoweit etwa ein Vorhaben- und Erschließungsplan nach § 12 BauGB, wobei auch erwogen werden könnte, das Ermessen der Gemeinde nach § 12 Abs. 2 BauGB über die Einleitung des Bauplanungsverfahrens unter Berücksichtigung der besonderen Interessen der Hubert-Hölzl-KG zu reduzieren. Diese Argumentation könnte jedoch nicht zur Begründetheit der Klage führen, weil die Einleitung eines solchen Planungsverfahrens nicht beantragt wurde. Sie kann allenfalls zur Stützung der Argumentation dienen, dass das Ergebnis, der Hölzl-KG keinen Anspruch auf Erteilung eines Bauvorbescheides zu gewähren, nicht sachwidrig ist, weil ihre Interessen auf andere Weise Berücksichtigung finden können.

IV. Ergebnis zu B

Da das nach § 36 BauGB notwendige Einvernehmen der Gemeinde laut Sachverhalt bereits vorab erteilt wurde und das Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig ist, hat die Hubert-Hölzl-KG einen Anspruch auf Erteilung des Bauvorbescheides gemäß § 76 Satz 1 LBO. Dessen Versagung war mithin rechtswidrig und verletzte die Rechte der Klägerin, so dass die Klage begründet ist.

C) Gesamtergebnis

Die Klage wäre zulässig und begründet und hätte daher Aussicht auf Erfolg.

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