Veränderungssperre
© Ulrich Stelkens (Deutsche Universität für Verwaltungswissenschaften Speyer)
mit freundlicher Unterstützung der jurmatix Legal Intelligence UG (haftungsbeschränkt), Gersheim
Schon vor etwa drei Jahren hat der Stadtrat von Saarheim einen Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans "Saarheimer Altstadt" gefasst, der aus dem insoweit bestehenden Flächennutzungsplan für die Stadt Saarheim heraus entwickelt werden und insbesondere die Nassauer Straße, den Erich-Schultheiß-Platz und den Rathausplatz sowie die umliegenden Nebenstraßen umfassen soll. Der Aufstellungsbeschluss wurde ordnungsgemäß in "SaarheimInForm" veröffentlicht, dem "Amtlichen Bekanntmachungsblatt für die Stadt Saarheim", das vom Oberbürgermeister für öffentliche Bekanntmachungen, insbesondere von Satzungen, amtlichen Mitteilungen usw. herausgegeben und kostenlos an alle Haushalte in der Stadt verteilt wird. Seither läuft das Planungsverfahren, das zwar konsequent betrieben wird, aber aus verschiedenen Gründen recht komplex ist und noch einige Zeit benötigt.
Bisher besteht für das Plangebiet noch kein Bebauungsplan, so dass sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben dort nach § 34 BauGB richtet. Dabei ist das Gebiet insgesamt als Kerngebiet nach § 7 BauNVO zu charakterisieren. Daher richtet sich die Art der zulässigen Nutzungen nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 7 BauNVO, so dass dort nach § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO insbesondere auch "Vergnügungsstätten" zulässig sind. Der neue Bebauungsplan soll nun die Saarheimer Altstadt überplanen. Dabei soll hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung zwar ein Kerngebiet ausgewiesen werden, jedoch sollen entsprechend § 1 Abs. 5 BauNVO für die gesamte Nassauer Straße Vergnügungsstätten ausgeschlossen werden. Als Planungsziele werden daher u. a. die Sicherung der Saarheimer Altstadt als zentrales "Einkaufszentrum" der überwiegenden Bevölkerung der Stadt Saarheim und ihrer Umgebung, die Wahrung und Aufwertung der Umsatzmöglichkeiten des Einzelhandels sowie die Sicherung der Attraktivität der Innenstadt für Bewohner und Besucher ausgewiesen.
Hintergrund dieser Planungsabsichten - der in der Beschlussvorlage im Einzelnen dargelegt wird - ist die Befürchtung der Mehrheit im Stadtrat, in dem betroffenen Teil der Innenstadt könne sich bei unveränderter Rechtslage ein sog. "Trading-Down-Effekt" einstellen. Eine solche Entwicklung bedeutet, dass sich die Struktur des Einzelhandels in einer Weise verändert, dass traditionelle Geschäfte zunehmend durch Vergnügungsstätten wie Spielhallen, Diskotheken oder auch dem Erotikgewerbe zugewandte Einrichtungen verdrängt werden. Dies entsteht häufig dadurch, dass mit derartigen Geschäftsmodellen ein verhältnismäßig hoher Gewinn erzielt werden kann, so dass die jeweiligen Inhaber solcher Unternehmen daher häufig in der Lage sind, höhere Mietpreise zu bezahlen, was zu einer Verdrängung "traditioneller" Ladengeschäfte führen kann. Bereits aufgrund ihrer äußeren Aufmachung (z. B. durch Verklebung der Schaufenster), aber auch aufgrund der von ihnen angezogenen Kunden führt eine vermehrte Ansiedlung derartiger Nutzungen darüber hinaus zu einer Absenkung des Niveaus des Stadtbildes in dem jeweiligen Gebiet. Tatsächlich gibt es bereits erste Anzeichen einer solchen Entwicklung in der Nassauer Straße: Hier haben sich bereits die Diskothek "Arcade", zwei Spielhallen in Ladengeschäften angesiedelt, in denen früher Einzelhandelsgeschäfte betrieben worden waren. Darüber hinaus haben die Eigentümer eines anderen Gebäudes in der Nassauer Straße einen Antrag auf Erlass eines Bauvorbescheides für die Errichtung eines "Vintage-Activity-Cafés" (mit etwa 15 Billard-Tischen, mehreren mehrere Dartscheiben, Tischfussballtischen und Flippern) gestellt, über den aber noch nicht entschieden sei.
Auch die weitere Entwicklung scheint die Befürchtung des Stadtrates zu bestätigen: Der Erfolg der von Lola Labelle jährlich veranstalteten Erotikmesse Saarphrodite gibt ihr Zuversicht, dass in der Bevölkerung von Saarheim und seiner Umgebung eine Nachfrage nach Erotikartikeln besteht, die bisher kaum befriedigt zu sein scheint. Sie beabsichtigt daher nunmehr die Errichtung einer "ständigen Saarphrodite" und damit eines "Erotik-Zentrums" in der Saarheimer Innenstadt, das ein "Erotik Museum" und einen Kino- und Videokabinenbereich mit einem Ladengeschäft für Erotikartikel, in dem auch (vergleichsweise harmlose) Striptease-Vorführungen stattfinden sollen, verbinden soll. Sie mietet daher in der Nassauer Straße ein zweistöckiges Ladenlokal an, in dem zuvor ein größeres Schuhgeschäft der Kette "Dammherr" betrieben worden war. Im Einverständnis mit dem Eigentümer plant sie den Umbau dieses Ladenlokals entsprechend ihren Vorstellungen und beantragt daher beim insoweit zuständigen Landrat des Saarpfalz-Kreises - untere Bauaufsicht - eine entsprechende Baugenehmigung.
Der insoweit zuständige Leiter der Außenstelle Saarheim der Unteren Bauaufsichtsbehörde des Saarpfalz-Kreises, Gunter Grossklos, stellt zutreffend fest, dass es sich bei dem beantragten Vorhaben (jedenfalls auch) um eine Vergnügungsstätte handelt, deren Errichtung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nach der oben dargestellten derzeitigen Rechtslage nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO an sich bauplanungsrechtlich zulässig ist. Er stellt weiter fest, dass jedoch für eine positive Bescheidung des Bauantrags auch das Einvernehmen der Stadt Saarheim nach § 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB erforderlich ist. Dementsprechend gibt Grosskloss den Bauantrag der Stadt Saarheim zur Kenntnis (vgl. § 70 Abs. 2 Satz 1 LBO).
Hierdurch aufgeschreckt beschließt der Stadtrat von Saarheim formell ordnungsgemäß eine Veränderungssperre nach § 14 Abs. 1 BauGB, nach der die Errichtung von Vergnügungsstätten auf Grundstücken entlang der Nassauer Straße nicht durchgeführt werden darf. Diese wird im Bekanntmachungsblatt "SaarheimInForm" verkündet und tritt knapp zwei Monate, nachdem der Bauantrag von Frau Labelle der Stadt Saarheim zur Kenntnis gebracht wurde, in Kraft. Unter Verweis auf diese Veränderungssperre wird dann das Einvernehmen nach § 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB eine Woche nach Inkrafttreten der Veränderungssperre formell ordnungsgemäß verweigert.
Daraufhin lehnt der Landrat des Saarpfalz-Kreises den Bauantrag von Frau Labelle ab, da das Vorhaben der zwischenzeitlich in Kraft getretenen Veränderungssperre widerspreche und auch die Stadt Saarheim ihr Einvernehmen nach § 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB verweigert habe. Im Übrigen sei das Vorhaben jedoch mit den in dem Baugenehmigungsverfahren zu prüfenden Vorschriften vereinbar. Gegen den ablehnenden Bescheid legt Frau Labelle form- und fristgemäß Widerspruch ein, über den aber noch nicht entschieden worden ist.
Nunmehr wendet sich Frau Labelle an Rechtsanwalt Rudi Rathgeber mit der Frage, ob sie den Ausgang des Widerspruchsverfahrens abwarten solle oder ob sie unmittelbar gegen die Veränderungssperre vorgehen könne. Rathgeber überlegt, ob Frau Labelle einen Normenkontrollantrag nach § 47 Abs. 1 VwGO gegen die Veränderungssperre erheben könnte.
Wäre eine solche Vorgehensweise sinnvoll und hätte ein solcher Antrag Aussicht auf Erfolg?
Teilnehmer des Baurechtsrundgangs: Nach Bearbeitung hier lang!
