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Abgestellt
© Klaus Grupp (Universität des Saarlandes) und Ulrich Stelkens (Deutsche Universität für Verwaltungswissenschaften Speyer)
mit freundlicher Unterstützung der jurmatix Legal Intelligence UG (haftungsbeschränkt), Gersheim
Heinz Hirsch ist Eigentümer eines Gebäudes im Saarheimer Stadtteil Quierbrück, Lewinsky-Str. 15. Für dieses Grundstück und die gesamte Siedlung um das Grundstück herum sieht der wirksame und qualifizierte Bebauungsplan "Am Seepark" ein "allgemeines Wohngebiet (WA)" vor. Das Gebäude hat allerdings eine wechselhafte Nutzungsgeschichte: Zuletzt war es von Hirsch als seinem neuen Eigentümer als "bordellartiger Betrieb" genutzt worden. Nachdem ihm diese Nutzungsform untersagt worden war, erwägt Hirsch nun einen vollständigen Abriss des Gebäudes und die Neuerrichtung eines Wohnhauses mit acht Wohneinheiten, die Hirsch später vermieten will.
Hirsch reicht einen entsprechenden, an den Landrat des Saarpfalz-Kreises - untere Bauaufsicht - gerichteten Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung für sein Vorhaben ein. Der zuständige Leiter der Außenstelle Saarheim der Unteren Bauaufsichtsbehörde des Saarpfalz-Kreises, Gunter Grossklos, stellt bei der Prüfung des Antrags fest, dass das von Hirsch geplante Gebäude der Gebäudeklasse 4 nach § 2 Abs. 3 Nr. 4 LBO angehört, das Vorhaben also nicht in den Anwendungsbereich des § 63 LBO fällt. Zudem istauch das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 64 LBO nicht anzuwenden, so dass Grossklos nach § 65 Abs. 1 LBO prüfen muss, ob - jenseits hier nicht interessierender Ausnahmen - das Vorhaben nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs, Vorschriften des Bauordnungsrechts und nach den sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften zulässig ist. Nach näherer Prüfung stellt sich das Vorhaben auch als weitgehend baurechtskonform heraus. Allerdings stellt Grossklos fest, dass nach dem Bauantrag in dem Gebäude keine "leicht erreichbaren und gut zugänglichen Abstellräume für Kinderwagen, Fahrräder, Kinderspielgeräte und Rollstühle" vorgesehen sind, wie dies § 46 Abs. 3 LBO für Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen zwingend vorsieht. Er stellt aber auch fest, dass es nach den eingereichten Bauplänen verschiedene Möglichkeiten gebe, solche Räume zu schaffen. Da er das Verfahren nicht länger verzögern will, erteilt er daher Hirsch die gewünschte Baugenehmigung, versieht sie aber unter der Überschrift "Widerrufsvorbehalt" mit folgendem Zusatz:
"Ich weise darauf hin, dass sich den eingereichten Unterlagen nicht entnehmen lässt, wo die nach § 46 Abs. 3 LBO zwingend vorzusehenden Abstellräume für Kinderwagen, Fahrräder, Kinderspielgeräte und Rollstühle eingerichtet werden sollen. Daher behalten wir uns vor, diese Baugenehmigung zu widerrufen (§ 36 Abs. 2 Nr. 3 i.V.m. § 49 Abs. 2 Nr. 1 SVwVfG), sollten Sie bis zur Aufnahme der Nutzung des Gebäudes zu Wohnzwecken nicht nachweisen, dass diese Abstellräume eingerichtet worden sind.
Ergänzend weise ich Sie auf Folgendes hin: Als leicht erreichbar und gut zugänglich können Abstellräume für Kinderwagen und Fahrräder im Allgemeinen nur angesehen werden, wenn sie zu ebener Erde oder im Keller angeordnet sind. Diese Abstellräume können auch in Nebengebäuden oder als Gemeinschaftsanlage in einem Gebäude für mehrere unmittelbar benachbarte Wohngebäude hergestellt werden. Abstellräume für Rollstühle, Gehwagen und ähnliche Hilfsmittel dürfen nur im Erdgeschoss oder in einem Geschoss, dass mithilfe eines Aufzuges erreicht werden kann, eingerichtet werden. Es ist jedoch nicht notwendig, dass getrennte Abstellräume für Rollstühle, Fahrräder etc. eingerichtet werden. Für Wohngebäude mit acht Wohnungen gehen wir davon aus, dass Abstellräume nach § 46 Abs. 3 LBO insgesamt eine Grundfläche von 15 qm nicht unterschreiten dürfen."
Hirsch legt gegen diesen "Widerrufsvorbehalt" zur Baugenehmigung Widerspruch mit der Begründung ein, eine solche Einschränkung seiner Baufreiheit, die den Bestand der Baugenehmigung der Willkür der Bauaufsichtsbehörde aussetze, sei nicht hinnehmbar. Auch sei das Verlangen nach Abstellräumen in seinem Fall unverhältnismäßig: Er habe nicht vor, an Familien mit Kindern, alte Leute oder Behinderte zu vermieten, sondern ausschließlich an junge, dynamische und daher zahlungskräftige Singles. Dies ergebe sich schon aus der geplanten hochwertigen Ausstattung der Wohnungen, die sich Familien, Rentner und Behinderte gar nicht leisten könnten. Der Widerspruch wurde jedoch vom insoweit zuständigen Kreisrechtsausschuss des Saarpfalz-Kreises zurückgewiesen. In der nach § 16 AGVwGO vorgesehenen mündlichen Verhandlung vor dem Rechtsausschuss war dem persönlich anwesenden Hirsch umfassend Gelegenheit gegeben worden, seinen Standpunkt zur Rechts- und Sachlage darzulegen.
Dennoch erhebt Hirsch nunmehr Klage auf "Streichung" des Widerrufsvorbehalts beim Verwaltungsgericht des Saarlandes. In der Klageschrift weist er auch darauf hin, dass er auf Grund der ihm erteilten Baugenehmigung bereits angefangen habe, sein Vorhaben zu verwirklichen. Daher habe er bei der Bauaufsichtsbehörde auch bereits die insoweit notwendige Baubeginnanzeige nach § 73 Abs. 8 LBO eingereicht.
Hat die Klage Aussicht auf Erfolg?
Zu einer nach Berliner Landesrecht zu lösenden Fallvariante bei den Hauptstadtfällen
Teilnehmer des Baurechtsrundgangs: Nach Bearbeitung hier lang!